所谓「工业上楼」，可以通俗理解为建一个高层厂房，然后把有条件上楼的工业企业搬到楼上。

　　从2019年开始，关于「工业上楼」风口的话题就一直广为流传，而疫情的结束，又赋予了「工业上楼」新的机遇。

　　1、多地重提「制造强市」，工业即将回归城市

　　过去三年，疫情叠加经济疲软，对工业经济的恢复增长形成了严重制约。随着政策的放开，「拼经济」将成为2023年国家发展的主旋律。作为经济大盘的「压舱石」，工业增长无疑将被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作报告也印证了这一点，如工业强市苏州，便把「聚焦实体经济，推动产业创新集群融合发展」列为2023年十方面重点工作第一项；贵为一线城市的广州，也提出要「坚持产业第一、制造业立市」，此外，深圳、天津、合肥等多个城市也纷纷重提「工业立市」、「制造强市」战略目标，足见地方政府发展工业的紧迫感。

　　另一方面，外部环境动荡的负面影响、西方国家对中国的科技封锁，也从客观上要求中国必须走一条高端制造的道路。由此判断，2023年工业经济的整体走势将是一个稳步回升的过程。

　　众所周知，工业地产作为制造业的最重要载体，与实体经济景气程度息息相关。过去三年，市场对实体经济缺乏信心，工业地产亦被波及。如今，随着制造业订单逐步恢复，工业地产也将迎来持续稳定的增长发展。

　　2、多因素导致工业地产行业需求增加

　　这两年，当研办类产品空置率居高不下时，厂房却一房难求，尤其在一、二线核心城市，工业用地极为稀缺，成了城市的核心资产。

　　在笔者看来，工业地产需求增加主要源自三个方面：其一，近几年为了规范工业用地使用，多地相继出台了产业准入措施，如新建/引进的工业项目必须进园，许多工业企业面临搬迁；第二，在「标准地」改革的要求下，各地对土地规划、管控、开发等规定趋于严格，投资门槛一再提高。如苏州提出「低于5000万的新建工业项目或企业，原则上不再单独供地」，这样的要求让一众中小工业企业望而却步；第三，产业结构的变化推动传统工业园加速转型，为了满足新兴产业的用地需求，多地相继推出了新型产业用地（M0）、混合用地等复合功能用地，工业地产慢慢变成一个综合体，从一定程度上积压了纯工业用地的发展空间。

　　在这样的背景下，「工业上楼」给了寸土寸金的大城市一个很好的解决方案。

　　3、REITs快速发展带动工业地产投资价值提升

　　工业地产作为房地产的替代性项目，客观上经营空间更大，其在现金流生产能力、资产资本化能力、金融工具适用性等方面相比住宅和商办具有天然优势，业内亦有「工业地产开发回归金融」的说法。在这样的背景下，工业地产资本化已成为行业共识；另一方面，国家对房地产的严厉调控让地产开发商们感到了阵阵寒意，房企们纷纷寻求业务转型，助推了工业地产的旺盛需求。

　　众所周知，传统工业地产开发受政策变化影响较大，存在较大不确定性；而工业地产投资大、周期长、回款慢的特性导致运营的价值一般要在园区成熟之后才能体现，而这个过程往往要经历数年时间，对开发商的资金链要求极高。随着REITs的发展，工业地产项目得以通过资产证券化方式提前回收资金，以缓解投资商的资金压力。作为工业地产的新兴模式，「工业上楼」能够吸引更多与主导产业相关的企业入园，形成规模化的优势效应；加之「工业上楼」如今正处于政策风口，政府为鼓励企业参与「工业上楼」，会给予投资商一定政策扶持，使投资收益更加可观。

　　4、产业转型升级推动「轻工业」发展，为「工业上楼」提供更多可能

　　当前，我国正处于产业转型升级的关键阶段，传统的制造业向产业链下游和价值链高地延伸，「傻大笨粗」的重型加工企业越来越少，取而代之的生产工艺先进、生产设备较轻、生产过程震动更小的电子信息，智能制造、生物医药等新兴产业。比如，在「工业上楼」发达的珠三角，很多做手机芯片、小家电制造、LED生产企业都可以上楼。

　　值得一提的是，在《「工业上楼」成重要趋势，怎么做？》一文中，笔者提到，「工业上楼」应由国企引领，打造工业上楼样本，带动更多社会资本参与工业上楼，深圳2022年11月举行的「工业上楼」厂房空间建设签约仪式，也验证了这一方向趋势。

　　以上几点，决定了2023年「工业上楼」大有可为。